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楼市,“降价未遂”

发布时间:2018-11-08  来源?#21512;?#23458;岛  

安徽?#25103;?#36817;日传出,某楼盘降价6000元/平米,房产局长亲自前往调研,不久,房价便又回涨。

无独?#20449;肌?#30720;山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予?#28304;?#32602;。

看不懂的人有若一手排出六个钱包买房的“许三观”——还不让开发商降价了??#38477;资?#20040;鬼?

降价迭起

降价潮起。

8月底,有房企打响第一枪,推出8.9折全国促销,最低74折。

紧随其后,万科上演了一出“活下去”大戏,不仅厦门某项目价格被“腰斩?#20445;?#36824;要附上退房退全款的好条件。如此大度,一度让“房?#32622;恰?#37117;羞到脸红。

作为风向标的北京房价,“下滑”也早已成为共识。数据显?#33606;?#20170;年1月至8月,北京市商品房销售面积为354.2万平方米,同比下降32.8%。其中,住宅销售面积为266.3万平方米,同比下降22.7%。

三四线城市则更是躲不过。比如在今年拿下过全国房价增速第一名的岳阳,降价便已成趋势,某央企开发的楼盘价位下降近20%。

房价降,?#25307;?#31505;。

“房子卖不动,我?#20146;?#36827;售楼部终于也有笑脸相迎了?#20445;?#30475;房看了一年多的张先生如是说。8月开始,置业顾问们?#22836;?#32439;打电话邀请看房,还有免费班?#21040;?#36865;。这待遇让?#25307;?#20204;受宠若惊。

半年多前,长沙湘江之滨某热门楼盘的茶水费还是20万,?#20449;?#21451;找经济Ke打听有没有门?#32602;?#22914;今,该楼盘因大户型难卖,只好拖着不开盘。

房价下降,地产自媒体也乐呵呵的。一位朋友透露,上半年买房都靠抢,开发商们懒?#31859;?#23459;传,对媒体朋友不冷不热;?#38382;?#19968;变,开发商朋友们却主动上门邀约,软文写到手软。

割肉链条

有人欢喜有人愁。

若不是?#38382;?#25152;逼,谁愿意降价割肉放血?

今年6月,中国房地产协会会长胡志?#31449;?#21578;,“现在的?#38382;疲?#21482;会让能活的活好,濒死的死掉?#20445;?#19975;科郁亮也大声疾呼,“如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停。”

活下去最重要——不管是卖房子,还是卖包子,要快速回款,降价促销永远最直接、有效。

9月份,某房企在降价后成功卖出近600万平米的房子,合约销售金额630亿元,环比分别上涨56.5%和57%,创?#38470;?#24180;单月销售额新高。

但回款虽快,割肉也疼。有跟投项目的地产企业员工说,“跟投三年,如今一开盘就是亏,套在里面出不来”。

买了房的也?#20013;摹?#38477;价6000元/平米,自家房子一夜间跌价一百万,再有钱的房主都坐不住。售楼部、政府办公楼前拉横幅的?#28216;?#37324;随即就多了不少财务自由人士与中产一族。不乏冲动者,直接?#19994;?#21806;楼处。

而维权事件不断、信访问题突出,政府维稳压力不免增大,各地住建部门也忙于应付。某区房产局局长说,业主维权事件中95%是基于合理诉求?#27169;?#24320;发商违规的情况?#20598;?#19981;鲜,如虚假宣传、过度宣传、恶意炒作、非法中介、捆绑销售、虚假?#20449;怠?#31934;装修问题等等。现实却是政府一应背锅。

问题如此之多,开发商却想着降价促销、卖完走人?想想就生气,而且生气的后果很?#25226;现亍薄?#20110;是链条构成——约谈了,调研了,价格涨回去了。

土地财政

那“背锅侠?#27604;?#25163;不管行不行?有的官员认定,政府定地价、定房价、定购房资格、定精装修材料价格、定型?#35834;?#31561;,已经被动地与开发商变相绑定在一起。

其实,也并非完全被动。

遥想最初,开发商与地方政府“情投意合?#20445;?#21508;地多是党政一把手牵头负责项?#23458;平?#32418;灯关闭,绿灯大开。可是,共?#36824;?#26131;,?#19981;?#38590;难。

为了活命,开发商不得不大降价、多回款,还要少花钱、少拿地;但土地财政却是地方政府的命根子,少拿地,真要命。

11月5日,北京市朝阳区?#23433;?#24179;区两宗地块均以底价?#23665;唬?#22303;地出让金稳居全国第一的杭州,10月卖掉的6宗地中有5宗地零溢价。

沈阳、武汉、福州、长沙多地流拍?#21335;?#24687;接二连三。今年前三季度,全国300个城市共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

11月2日,易居研究院称:1-10月其监测的40城土地出让金同比减少0.5%,2016年初以来同比首次转负,地市降温明显。

有地产企业人士告诉经济Ke,前两年高价拿地?#21335;?#30446;,现在限地价、限房价,还有各种限制政策?#24739;?#19978;水泥、?#30001;啊?#38050;筋等建材涨价,人工费上升,?#38382;坪?#30340;时候就是不让涨价。?#38382;?#22351;了,又不让降价,?#28595;?#22320;不得不谨慎。”

而今年上半年,地方政府入手的土地出让金合计26941亿元,加上与土地出让相关的税费9799亿元,共36470亿元;地方政府其他的全部收入是44642亿元。“土地财政”的切实数据摆在跟前,底价?#23665;弧?#27969;?#27169;?#36825;样的字眼在地方官员看来有多可怕??#36127;?#27809;有哪个地方能承受土地收入的大幅下滑。

5月,湖南某县级市因财政困难一度停发公务员工资,据说后来靠卖了两块地才补发?#36824;?#24030;某市,一家投标政府项目的公司相关人员说,总投资数亿元?#21335;钅看?#24180;初就断了?#24335;穡?#33258;己已9个月没领到工资。

那钱从哪里来呢?借钱不行,地方债务已不堪重负,中央要求严控新增地方债务、清理存量债务;增?#23433;?#34892;,企业叫苦连天,大规模减税在即。如果土地大面积流?#27169;?#25110;者大幅打折出让,局面对地方政府来说有多可怕?

?#37096;?#26102;艰。据经济Ke了解,某区政府内部会议纪要称,“开发商卖的不是房子,是责任。”对那些?#23433;?#36127;责任”的开发商,自然要上各种手段。

?#27426;?#36825;只能应一时之急。

至于未来,如何既逐步摆脱土地财政,又稳定地方政府财源、确保地方运转、维?#22336;?#22320;产市场稳定,还需要一场大变革。


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